Kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren sebeplerden biri de yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesidir. Kiracısı bulunan bir konut yahut çatılı işyerinin satılması halinde, yeni malik; söz konusu konut yahut çatılı işyerini kendisi yahut kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kullanması gerekmekte ise, bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md.351'de düzenlenen "yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi" yoluna başvurması gerekmektedir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası ile ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası hukuki müessese olarak birbirinden farklıdır. Günlük hayatta vatandaşların sıkça bu iki dava türünü ve koşullarını birbirine karıştırmakta olduğu gözlemlenmektedir. İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası hakkında bilgi edinmek için bu yazımızı okuyabilirsiniz.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası, TBK md.351'de "(1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2) Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." hükmü ile açıklanmıştır.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davasını kim açabilir?
Kiralanan yerin sonradan maliki olan kişi, eğer söz konusu kiralanan yeri kullanmaya ihtiyacı varsa yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davasını açabilir. Bu davanın açılabilmesi için davacının kiralanan taşınmazın yeni maliki yani mülkiyetini sonradan edinen kişi olması gerekir. Yani yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında davacı her zaman yeni malik, davalı ise kiracıdır.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davasına, yeni malik hangi yakınları için başvurabilir?
Yeni malik, kendisi dışında TBK md. 351/1'de sayılan kişilerin ihtiyacı olması halinde de bu davayı açabilir. Yeni malik kendisi dışında; eşi, altsoyu(çocuklar ve torunlar, torunların çocukları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ihtiyacı için de bu davaya başvurabilir. Ayrıca yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu başka kişiler de bulunmakta ise bu kişiler bakımından da yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası yoluna başvurulabilir.
Kanunen bakmakla yükümlü olmak deyimi 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md.364'e göre belirlenir. TMK md.364/1-2'de "Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır." hükmüne yer verilmiştir. Bu madde de kişinin yardım nafakası ödemekle yükümlü olduğu kişiler ve hangi şartlarda ödeneceği düzenlenmiştir. Örneğin yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kardeşi bulunmakta ise bu kişinin ihtiyacının karşılanabilmesi için yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açabilir.
Kanunda sayılan bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyaçları bakımından tahliye yoluna başvurulamaz. Örneğin yeni malik; kayınpederi, kayınvalidesi, bacanağı, baldızı, eniştesi, dayısı, halası, amcası, kardeşleri, yeğenleri, kuzenleri yahut arkadaşlarının ihtiyacı için bu hukuki yola başvuramaz.
İhtiyaç, yeni malikin kendisi dışındaki yukarıda sayılan yakınlarına ait olsa dahi söz konusu bu dava yeni malik tarafından açılmak zorundadır. Örneğin yeni malikin kızının konut ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi edilmesi gerekiyor ise söz konusu bu dava kiraya verenin kızı tarafından değil, yine bizzat yeni malik tarafından kiracıya karşı açılmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmasında, mülkiyeti ne şekilde kazanmış olduğunun önemi var mıdır?
Bu davanın açılabilmesi için yeni malikin mülkiyeti hangi yoldan kazanmış olduğunun herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Yeni malik; satım, bağışlama, trampa, mahkeme kararı yahut cebri icra gibi farklı yollardan mülkiyeti iktisap etmiş olabilir. Mülkiyetin bu şekilde farklı yollardan elde edilmiş olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Ayrıca yeni malik muvazaalı bir hukuki işlem neticesinde mülkiyeti elde etmiş olsa da dahi, kiracı tarafından mülkiyetin muvazaalı olarak el değiştirdiği savunması ileri sürülecek olsa dahi bu savunmaya yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında mahkemece itibar edilmez. Nitekim taşınmaz mülkiyet değişikliğinde muvazaa iddiasının inceleme yeri kiralananın tahliyesi davası ve sulh hukuk mahkemeleri değildir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açılabilmesi için öncesinde ihtarname gönderme zorunluluğu var mıdır?
Evet, bu davanın açabilmesi için yeni malikin, taşınmazın mülkiyetinin edinildiği yani mülkiyet devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme zorunluluğu vardır. Söz konusu bu yazılı bildirim ve süresine uyulmuş olması, dava şartıdır.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde; kiralananın mülkiyetini iktisap ettiğini, kiralananı kendisi yahut kanunda sayılan yakınlarından biri için ihtiyaca binaen kullanacağını ve bu sebeple kiralananın tahliye edilmesi gerektiğini yazılı olarak bildirmelidir. Bildirimin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Söz konusu yazılı bildirimin noter vasıtasıyla gerçekleştirilmesi ise bildirimin yapıldığının ispatını kolaylaştıracaktır.
Yazılı bildirimin, mülkiyetin edinildiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde gönderilmesi gerektiği gibi bildirimin muhatabı olan kiracıya ulaşmasının da yine aynı 1 aylık süre içerisinde olması önem arz etmektedir. Yazılı bildirimin muhatap kiracıya, mülkiyetin edinilmesinden itibaren 1 ay içerisinde ulaşmaması halinde yazılı bildirim şartı gerçekleşmemiş olur.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası ne zaman açılabilir?
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliye davasının açılabilmesi süresi bakımından kanun yeni malike 2 farklı seçimlik hak tanımıştır. Bu haklardan hangisini kullanacağı ise yeni malike bırakılmıştır. İlk olarak, mülkiyetin edinildiği tarihten itibaren 6 ay sonra bu açılabilir. Bunun için yazılı bildirimin edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde gerçekleştirilmiş olması şarttır.
TBK md.351/2'de ise yeni malik bakımından bir imkan daha öngörülmüştür. Buna göre yeni malik sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde de yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açabilir. Yeni malik, kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren dava açacak olsa dahi öncelikle mülkiyeti iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde yazılı bildirimde bulunma koşulunu yerine getirmiş olmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu var mıdır?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa sonradan eklenen ve 01/09/2023 tarihinde yürürlüğe giren md.18/B/1.a hükmü ile kira hukukuna dair uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk kurumuna başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmadan önce TBK md.351'deki koşulların sağlanması gerekliliği yanında ayrıca zorunlu arabuluculuk kurumuna da başvurulmuş olması ve arabuluculukta anlaşmanın sağlanamamış olması gerekmektedir. Yeni malik, zorunlu arabuluculuk kurumuna başvuruda bulunacak olan kişidir. Tarafların arabulucuda anlaşamaması halinde ise dava şartı yerine getirilmiş olur.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davaları bakımından yetkili ve görevli mahkeme neresidir?
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davasına bakmakla görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md.4 gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Söz konusu bu davada yetkili mahkeme ise HMK md.6 gereğince belirlenecek olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davasında "ihtiyaç" yahut "gereksinim" sözünden ne anlaşılmalıdır?
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında, ihtiyacın;
gerçek olduğu,
samimi olduğu ve
sürekli bir ihtiyaç olduğu, davacı tarafından ispatlanabilmelidir. Buradan da çıkacak olan sonuç kişilerin her türlü ihtiyaç iddiası bakımından değil, objektif olarak kişinin ihtiyaç halinde olduğunun mahkeme tarafından tespit edilebilmesi önemlidir.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyacın var olması yeterli olmayıp dava sona erinceye kadar da söz konusu bu ihtiyaç devam etmelidir. Davanın devamı sırasında ihtiyacın ortadan kalkması halinde davanın reddi gerekir. Kiralananın dava sırasında satılması sürekli ve gerçek bir ihtiyaç olmadığını ortaya koyan örneklerden biridir. Yahut da geçici konaklama ihtiyaçları için kiracının tahliyesinin istenmesi de ihtiyacın sürekli olmadığı anlamına gelmektedir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında "ihtiyaç" dava dosyasındaki olayın özelliklerine göre hakim tarafından değerlendirilmektedir. Nitekim kanunda genel geçer bir "ihtiyaç" tanımlaması yapılmamıştır. İhtiyaç kavramının sınırları, mahkeme kararları ile ortaya konulmaktadır. Bu sebeple, yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında; davacı vekili ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli bir ihtiyaç olduğunu ispatlamaya çalışırken, davalı kiracı vekili ise tam aksi yönde olarak davacının ihtiyacının gerçek olmadığını, sürekli olmadığını yahut samimi olmadığını savunur.
Yeni malik ve yakınlarının gerçek manada ihtiyacı olmadığı halde kiracının tahliyesi davası açma hakkı kullanılarak; kiracıyı rahatsız etme, kiralanana yeni bir kiracı bulma, kira bedelini arttırma gibi farklı amaçlar ile hareket edildiğine yani ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına mahkemece kanaat getirilirse dava reddedilmelidir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliye edilmesine rağmen, yeni malikin tahliye sonrasında söz konusu kiralananı başka kişiye kiraya vermesi halinin bir yaptırımı var mıdır?
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi davası neticesinde, kiracının tahliyesine karar verilmiş ve kira sözleşmesi sona erdirilmiş ise bu durumda yeni malik, söz konusu kiralananı en az üç yıl boyunca başka bir kişiye kiraya veremez. Bu hüküm, TBK md. 355/1'de "yeniden kiralama yasağı" başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kiracının haklarının korunmasını, kiraya verenlerin ihtiyaca dayalı olarak tahliye davasını bir baskı unsuru olarak kullanmamasını ve samimi olmayan ihtiyaç sebebine dayalı kiracının tahliyesinin engellenmesini hedeflemiştir.
TBK md.355/1'de "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz." denilmek suretiyle, eğer kiraya veren söz konusu kiralananı tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden tekrar kiraya verecek ise eski kiracısına kiraya verme yükümlülüğü getirilmiştir. Yeni malikin en az 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralama yapamamasının tek istisnası ise haklı bir sebebinin bulunması halidir. Yeni malikin, kiralananı başka bir kişiye kiraya verirken dayandığı sebebin haklı olup olmadığı ise hakim tarafından değerlendirilebilir. Eğer kiraya verenin somut olayda, kiralananını tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden başkasına kiraya vermesinde haklı bir sebebi bulunmakta ise, tahliye edilen eski kiracı bakımından yine tazminat hakkı doğmayacaktır.
Yeni malikin, TBK md.355/1'de düzenlenen yeniden kiralama yasağına uymaması halinde, kiralanandan tahliye edilen eski kiracı, yeni malike karşı, tahliye sebebiyle uğramış olduğu zararları tazmin bakımından tazminat davası açabilir. TBK md.355/3'de "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." hükmü gereğince eski kiracı, tahliye olduğu kiralananın 3 yıllık süre dolmadan önce yeni malik tarafından bir başka kişiye kiraya verilmiş olduğunu ortaya koyması gerekir. Eğer kiracının, kiralanandan tahliyesi 1 yıllık kira bedelinden daha fazlasına sebep olmuş ise söz konusu zararlar ispatlanmak şartı ile kiraya verenden dava yoluyla talep edilebilecektir.
Kiracının, yeni malikin gereksinimi sebebine dayalı ihtarnamesi üzerine yahut kendisine karşı açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltması halinde, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay'ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, ihtiyaç sebebiyle tahliye cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yeniden kiralama yasağına dayalı olarak tazminat talebinin zamanaşımı süresi ise TBK md.146'da düzenlenen genel alacak zamanaşımı süresi olan 10 yıldır.
Yeni malik, kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracın tahliyesi davası açabilir mi?
Yeni malik, taşınmazı satın almasıyla birlikte kiraya veren sıfatına sahip olmasıyla birlikte TBK md.350'de düzenlenmiş olan kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi dava yoluna başvurabilir. Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi davasına dair detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Comments