11.06.2022 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7409 sayılı Kanun Madde 4 ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) geçici madde eklenerek, konut kiralarındaki zam oranını belirlemeye yönelik geçici bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenleme ile birlikte 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında konut kiralarındaki artış oranı için kanuni sınır belirlenmiştir.
Konut kiralarındaki maksimum artış oranı yüzde kaç olacaktır?
Geçici kanun ile öngörülen emredici düzenlemeye göre yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek zorundadır. Böylelikle konut kiralarında yapılacak maksimum zam oranı kira bedelinin %25'i olarak belirlenmiş durumdadır.
Kiralardaki maksimum artış düzenlemesi hangi tip kira sözleşmelerini kapsamaktadır?
Söz konusu bu düzenleme yalnızca konut kira sözleşmeleri için geçerli olup; çatılı/çatısız işyeri kira sözleşmelerini, taşınır mal kira sözleşmelerini ve ürün kira sözleşmelerini kapsamamaktadır.
Konut kira sözleşmesinin süresi, bu kanuni düzenleme bakımından önemli midir?
TBK geçici madde 1/3. cümlede "Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." denilerek, maksimum kira artış oranı düzenlemesinin gerek süresi bir yıl olup sonra yenilenen kira sözleşmeleri için gerekse süresi bir yıldan uzun süreli olan kira sözleşmeleri için geçerli olacağı öngörülmüştür.
Yenilenen kira döneminde yapılan zam oranının %25'i geçmesi halinde ne olur? Bunun yaptırımı nedir?
Geçici kanun ile getirilen bu düzenleme emredici bir hüküm olup, yaptırımı da %25'lik oranı aşan kısmın geçersiz sayılması olarak belirlenmiştir.
TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişim oranının %25'in altında kalması halinde yine %25'lik artış oranı mı uygulanacaktır?
Hayır bu durumda kiranın yenileceği ayda açıklanan on iki aylık ortalama tüfe değişim oranına göre kira artışı yapılmak zorundadır.
Söz konusu bu düzenleme hangi tarihler arasında yenilecek kira sözleşmeleri için geçerlidir?
Geçici kanun ile getirilen bu düzenleme yalnızca 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilecek olan kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Yenilenen kira dönemi 11.06.2022 tarihinden önce ise kira artış oranı nasıl belirlenecektir?
Yenilenen kira döneminin 11.06.2022 tarihinden önce olması halinde konut kiralarındaki artış oranın belirlenmesinde geçici madde ile getirilen %25'lik maksimum artış oranı etkili olmayacaktır. Bu durumda taraflar TBK md.344/1'deki düzenlemeye göre zam oranını belirlemek zorundadır.
TBK md.344'de "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre taraflar maksimum TÜFE on iki aylık ortalama değişimine göre zam oranı uygulayabilecektir.
Taraflarca kira artış oranı ile ilgili olarak herhangi bir belirleme yapılmamış ise ve mahkeme başvurulursa hakim nasıl karar verecektir?
Geçici kanun düzenlemesinden önce böyle bir durumda TBK md. 344/2 gereğince hakim on iki aylık ortalama tüfe değişim oranına ve kiralananın durumuna göre karar vermekte idi. Ancak bu yeni geçici düzenleme ile birlikte hakim tarafından da belirlenecek maksimum kira zam oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
5 yıldan uzun süren konut kira artışlarında kiraya verenin mahkemeye başvurması halinde artış oranı nasıl belirlenir?
TBK md.344/3'de "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. " hükmüne yer verilmiştir. Geçici kanun ile getirilen maksimum kira artış oranının belirlenmesine yönelik düzenleme TBK md.344/3'deki kanuni düzenlemeyi etkilememektedir. Yani 5 yıldan uzun süren konut kira sözleşmelerinde kiraya veren kira artış oranını belirlemek için mahkemeye başvuracak olursa, hakim TBK geçici madde 1'e göre değil, TBK md.344/3'e göre karar vermek zorundadır. Bu durumda da hakim emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve tüfe'deki on iki aylık ortalama değişim oranı göz önünde bulundurulacaktır.
Comments