Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından feshine ve kiracının tahliyesine imkan tanıyan Türk Borçlar Kanunu(TBK)'ndaki sınırlı sayıdaki sebeplerden biri de TBK md.350/1-b.2'de düzenlenen kiralananın, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesidir.
TBK md.350/1-b.2'de "Kiraya veren, kira sözleşmesini;... 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." hükmüne yer verilmiştir.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi yoluna kimler başvuruda bulunabilir?
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi yoluna kiraya veren başvuruda bulabilir. Kiraya verenin, kiralananın maliki olması gerekmemekle birlikte, kiralanandaki inşa ve imar değişikliğini yapabilecek -malik tarafından verilmiş- yetkisinin bulunuyor olması gerekmektedir. Malik olmayan kiraya verenin böyle bir yetkisinin bulunmaması halinde, TBK md.350/1-b.2'de düzenlenen kiracının yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyesi yolunu kullanamaz.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi yoluna nasıl başvuruda bulunur?
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi yolu ancak dava açarak kullanılabilir. Söz konusu neden dayalı olarak tahliye davası açılabilmesi için kanun maddesindeki sürelere uyulması yeterlidir.
Kiraya verenin yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermesi gerekli midir?
Hayır, şart değildir. Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için açılacak olan dava öncesinde, kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kanun maddesi, kiraya verenin ihtarname göndermesinin dava şartı olarak saymamıştır. Kiraya verenin, kiracının tahliyesi davasını açmak için TBK md.350/1-b.2'de belirlenmiş olan süre şartına uyması gereklidir.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ihtarname gönderimi; davaya gerek kalmaksızın tarafların anlaşması yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Ayrıca kiralananın yeniden inşa ve imar nedeniyle davası açmadan ve dava açma süresi içerisinde iken kiraya verenin, kiracıya bu amaçla göndereceği ihtarname TBK md. 353 hükmü gereğince dava açma süresini -TBK md.350/1-b.2'de öngörülen dava açma sürelerini uyma zorunluluğunu ortadan kaldırarak- bu süreleri 1 yıl için uzatacaktır.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi davası ne zaman açılabilir?
TBK md.350/1-b.2 hükmü incelendiğinde, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açmak için kira sözleşmesinin belirli süreli olarak mı yoksa belirsiz süreli olarak mı kurulmuş olduğuna dikkat etmek gerekmektedir.
Kiraya veren, söz konusu bu davayı, TBK md.350/1-b.1 hükmüne göre;
belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde,
belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere (TBK md.328, 329 ve 330 da belirtilen süreler) göre belirlenecek fesih dönemleri ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde açabilir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle kiralananın tahliyesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu var mıdır?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa sonradan eklenen ve 01/09/2023 tarihinde yürürlüğe giren md.18/B/1.a hükmü ile kira hukukuna dair uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk kurumuna başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre yeniden inşa ve imar nedeniyle kiralananın tahliyesi davası açmadan önce TBK md.350'deki koşulların sağlanması gerekliliği yanında ayrıca zorunlu arabuluculuk kurumuna da başvurulmuş olması ve arabuluculukta anlaşmanın sağlanamamış olması gerekmektedir. Kiraya veren, zorunlu arabuluculuk kurumuna başvuruda bulunacak olan kişidir. Tarafların arabulucuda anlaşamaması halinde ise dava şartı yerine getirilmiş olur.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi davaları bakımından yetkili ve görevli mahkeme neresidir?
Bu davaya bakmakla görevli olan mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md.4 gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Söz konusu davada yetkili mahkeme ise HMK md.6 gereğince belirlenecek olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
"Yeniden inşa" ve "imar" kavramları ne anlama gelir? Her türlü tadilat bu kapsama girer mi?
Yeniden inşa ve imar kavramları birbirinden farklıdır. Yeniden inşada, binanın yıkılması ve tekrar inşa edilmesi söz konusudur. İmar de ise binanın yapısının iyileştirilmesini sağlayan değişiklik söz konusudur.
Kiralanan; yeniden inşa edilecek ise, burada binanın yıkılarak yeniden inşa edilip edilmeyeceği, bu yıkım ve yeniden inşaata dair gerekli izinlerin alınıp alınmadığı ve onaylı projelerinin olup olmadığı hususları inceleme konusu yapılır.
Kiralananın yeniden inşası değil de imarı söz konusu ise burada kiralananın daha iyi bir hale getirilmesi amaçlanmaktadır. İmar amaçlı değişiklikte, kiralananın esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi yani iyileştirilmesine yönelik inşaat faaliyeti yapılıp yapılmayacağı hususu üzerinde durulur. Burada mahkeme tadilata yönelik onaylı tadilat projesinin olup olmadığına ve bilirkişi tarafından yerinde yapılacak gözlem ve tespit sonucundaki rapora göre karar verecektir.
Kiralananda gerçekleştirilecek küçük çaplı tamirat, tadilat, onarım faaliyetleri yeniden inşa ve imar kapsamına girmemektedir.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası için gerekenler nelerdir?
Kiraya veren, eğer kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle tahliyesi sebebine dayalı olarak kiracının tahliyesi davası açacak ise;
kiralanan yıkılarak yeniden inşa edilecek olması ve yeniden inşanın gerekli olması,
kiralananın imar amaçlı olarak esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi yapılacak olmalı ve bu durum gerekli olmalıdır.
Ayrıca imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ve değiştirme sırasında kiralananın, kira amacına uygun bir şekilde kullanılabilmesi de mümkün olmamalıdır. Yeniden inşa halinde ise söz konusu kiralanan yerin yıkımı yapılacağı için kira amacına uygun kullanımdan zaten söz edilemez.
Kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilmesi halinde yeniden kiralama yasağı nasıl uygulanır?
Kanun koyucu, kiralananın yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyesi hallerinde eski kiracıdan başkasına taşınmazın yeniden kiralanması yasağını TBK md.355/2'de düzenlemiştir. Kanun koyucu burada ikili bir ayrıma giderek düzenleme getirmiştir.
Buna göre; kiralanan taşınmazın eski haliyle (tahliye sebebi olan yeniden inşa ve imar gerçekleştirilmemiş) tahliyesinden itibaren 3 yıl geçmedikçe yeni bir kiracıya kiralanamaz. Bunun tek istisnası kiraya verenin haklı bir sebebinin bulunması halidir.
Kiralanan taşınmaz yenilenmiş ise (yeniden inşa edilmiş yahut esaslı onarım, değişiklik, genişletme gerçekleştirilmiş) bu durumda eski kiracının kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hak, kendisine yazılı olarak bildirim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kullanılabilir. Eski kiracının öncelik hakkı sona ermedikçe, söz konusu kiralanan taşınmaz yenilenmiş olsa dahi 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Yeniden kiralama yasağına uyulmaması halinde eski kiracının hakları nelerdir?
Kiraya verenin TBK md.355/2'de düzenlenen yeniden kiralama yasağına uymaması halinde, kiralanandan tahliye edilen eski kiracı, yeni malike karşı, tahliye sebebiyle uğramış olduğu zararları tazmin bakımından tazminat davası açabilir. TBK md.355/3'de "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." hükmü gereğince eski kiracı, tahliye olduğu kiralananın 3 yıllık süre dolmadan önce eski haliyle bir başka kişiye kiraya verilmiş olduğunu yahut kiralanan yenilenmiş ise kendisine kiracı olarak öncelik hakkının tanınmamış olduğunu ortaya koyması gerekir. Eğer kiracının, kiralanandan tahliyesi 1 yıllık kira bedelinden daha fazlasına sebep olmuş ise söz konusu zararlar ispatlanmak şartı ile kiraya verenden dava yoluyla talep edilebilecektir.
Kiracının, tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltması halinde, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay'ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, tahliye kararı, cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yeniden kiralama yasağına dayalı olarak tazminat talebinin zamanaşımı süresi ise TBK md.146'da düzenlenen genel alacak zamanaşımı süresi olan 10 yıldır.
Comments